이촌현대아파트는 내년부터 리모델링 착공에 들어간다. <사진=유준상 기자>

[이뉴스투데이 유준상 기자] 리모델링 시장의 열기가 후끈후끈하다. 정부의 부동산 규제로 위축된 재건축 잠재 수요가 흡입되며 반사효과를 누리고 있어서다.

2일 서울시는 “서울형 리모델링 시범단지’를 평균 5개소를 염두에 두고 모집한 결과 전국 공동주택 22곳이 지원했다”면서 “최근 공동주택 리모델링 자문위원회를 열어 이중 7곳을 시범단지로 선정했다”고 밝혔다.

이번에 선정된 리모델링 시범단지는 중구 △남산타운, 구로구 △신도림 우성1차 △신도림 우성2차 △신도림우성3차, 송파구 △문정시영 △문정건영, 강동구 △길동우성2차 등이다.

이들 단지는 기본설계 및 타당성 검토를 받은 뒤 검토 결과는 향후 주민들이 리모델링주택조합 설립 등을 위한 의사 결정 자료로 쓰이게 된다. 타당성 검토에는 단지별로 1억5000만~2억원 정도 소요될 예정으로 비용은 서울시와 각 자치구가 지원한다.

서울형 리모델링 기본설계 및 타당성 검토의 주요 내용은 리모델링 단지 현황 분석(주민 설문조사), 서울형 리모델링 추진 요건을 만족한 유형별 기본계획 수립, 지역공유시설 설치 등 공공성 적용 방안, 부동산 가격추정 및 개별분담금 산출, 사업실현 가능성 검토와 주민설명회 홍보업무 지원 등이다.

이번 서울형 리모델링 시범단지 선정에서 보인 높은 경쟁률은 불안정성이 커진 재건축 잠재 수요가 리모델링으로 전향함에 따른 것으로 풀이된다. 

여대야소 정국에 여권이 지방정부까지 장악하면서 재개발‧재건축 규제에 방점을 둔 정부 정책이 지자체의 재건축 인허가 과정에 반영될 가능성이 크다는 분석이 나온다. 재건축초과이익환수제도, 안전진단 강화, 재건축 연한 등 기존 재건축 규제 현안도 강화 프레임으로 굳혀질 전망이다.

혼란에 빠진 재건축의 대안이 될 수 있는 사업으로 리모델링이 부상하고 있다. 리모델링은 2014년 4월 증축형 리모델링 활성화를 골자로 한 ‘주택법 시행령’ 일부 개정안이 시행된 후 단 한 차례도 뼈대를 흔드는 개정이 이뤄지지 않았다.

이같은 안정적인 기반에 힘입어 리모델링은 독자적인 영역을 구축했다. 한국리모델링협회에 따르면 리모델링 공식 추진 단지는 서울시 개포대청, 개포우성9차, 대치선경3차, 대치현대1차, 양재우성LBS, 잠원한신로얄, 송파성지, 이촌현대, 오금아남, 옥수극동, 신정쌍용, 등촌부영, 둔촌현대1차, 둔촌프라자, 성남시 분당 느티마을3단지, 느티마을4단지, 매화1단지, 무지개4단지, 한솔마을5단지, 평촌 목련2차, 목련3차 등이 있다.

여기에 사상 최초 5개 아파트 통합 리모델링이 추진될 예정이라 눈길이 쏠린다. 용산구 동부이촌동 일대 한가람 2036가구, 강촌 1001가구, 이촌코오롱 834가구, 한강대우 834가구, 이촌우성 243가구 등 5곳 아파트는 통합리모델링을 추진하기로 결정한 상태다. 이들 단지는 1995~2000년 사이에 지어져 동시에 리모델링을 추진할 수 있다.

한 부동산 전문가는 “재건축은 문재인 정부에 피습 당했다고 해도 과언이 아닐 정도로 각종 규제 물살에 몸살을 앓고 있다”며 “주거환경개선의 한 축을 담당했던 재건축 문턱이 점차 높아지면서 안정성이 높은 리모델링으로 전향하는 개발 잠재 수요가 증가하고 있다”고 설명했다.

문재인 정부의 부동산 정책 이념과 흡사한 맥을 가진 점도 리모델링 사업 전망을 밝히는 요소다. 현 정부는 일률적인 대규모 개발사업이 아닌 낙후된 기존 도시 중심으로 보수‧보완하는 도시재생사업을 부동산 정책의 주력으로 삼고 있다.

리모델링은 보수‧보완 개념에 딱 들어맞는다. 재건축이 철거 후 신축하는 방식이라면 리모델링은 기존 건축물을 골조만 남겨두고 수선하는 방식이다.

3개층을 올리는 ‘수직증축’, 면적을 늘리는 ‘수평증축’을 통해 세대수를 최대 15%까지 확보할 수 있다. 용적률, 상가 비율, 단지 내 여분의 공간 등을 종합적으로 고려해 단지 구조와 실정에 맞는 방식을 선택할 수 있다.

현 정부의 재건축 규제 일변도 정책이 지속되면 30년인 재건축 연한이 40년으로 늘어날 가능성이 크다. 이에 비해 리모델링의 연한은 15년이다. 사업 진행 절차도 ‘기본계획 수립→추진위원회 구성→조합 설립→안전진단→건축심의→행위허가→이주→착공→입주’로 재건축보다 간소하다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “최근 재건축 불안정성이 커지면서 ‘건축법’ 재건축 추진 움직임이 나오는데 외려 사업 불확실성이 더 크다”면서 “관련 법제가 탄탄하고 이미 사업 성공 사례가 많은 리모델링으로 전향하는 사업지가 증가하고 있는 만큼 정부도 리모델링을 장려하고 제도적 보완을 아끼지 말아야 한다”고 주장했다.

 

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