여의도아파트 ‘초과이익환수’ 없는 재건축 추진

[이뉴스투데이 유준상 기자] 서울 여의도 서울아파트가 ‘건축법’에 따른 재건축을 추진해 눈길이 쏠린다.  기존 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 재건축을 탈피해 초과이익환수제 적용을 피하겠다는 의도인데 부작용에 대한 우려도 함께 나온다. 

1일 부동산업계에 따르면 서울아파트 공동사업시행자인 여의공영은 건축법에 따른 아파트 건립 사업(이하 건축법 재건축)을 추진하기 위해 주민 동의서를 받고 있다. 서울아파트 세대수는 총 192가구다.

이는 지난해 11월 사업설명회를 개최한데 따른 후속조치다. 당시 △현대산업개발 △한국투자증권 △해안건축 △법무법인 지평·바른 △감정평가법인 경일·대화 등이 참여한바 있다.

서울아파트가 추진하는 재건축은 통상적으로 아파트들이 선택하는 도시정비법 재건축과 방식과 절차가 매우 상이하다.

도시정비법 재건축이 법인격을 갖춘 사업 주체인 조합이 건설사에게 공사도급을 주는 방식이라면 건축법 재건축은 주택 소유주가 시행자와 공동으로 사업단을 꾸려 건축허가를 받아 사업을 진행하는 지주공동사업 방식이다. 지주가 토지를 제공하면 건설사는 주택 혹 상가를 신축하고 분양으로 수익을 거둔다. 상업용지 내 300가구 이하의 소규모 단지가 대상으로 200가구 미만인 서울아파트는 조건을 충족한다.

또 도시정비법 재건축은 조합원이 관리처분계획에 의거해 조합원 분양 물량을 배정받는데 반해 건축법 재건축은 '주택공급규칙'에 의거해 1가구 1주택을 공급받는다. 건축법 제31조 특별공급규정은 '상업지역에 주거복합건물을 건축할 경우 기존 소유자에게 1가구 1주택을 공급할 수 있다'고 명시하고 있다. 

재건축 규제 강화는 서울아파트가 사업 방식을 변경한 이유다. 지방선거 이후 ‘보수 강남불패’가 무너지고 서울 강남마저 여당이 장악하면서 재건축시장에 찬바람이 불어닥치고 있다.

여대야소 정국에 여권이 지방정부까지 장악한 형국이라 재개발‧재건축 규제에 방점을 둔 정부 정책이 지자체의 재건축 인허가 과정에 반영될 가능성이 크다는 분석이 나온다. 뜨거운 감자인 재건축초과이익환수제도, 안전진단 강화, 재건축 연한 등 기존 재건축 규제 현안도 강화 프레임으로 굳혀질 전망이다.

그중에서도 ‘부담금 폭탄’이 결정적인 이유가 됐다. 도시정비법에 따라 재건축하면 일반분양분이 많아질수록 초과이익환수제에 따른 부담금 손실 가능성이 커지기 때문이다. 서울아파트는 상업지역에 위치해 있어 초고층 건물 건립이 가능하다. 여의공영은 용적률 최대 800%를 적용해 아파트 299가구·오피스텔 360실 등 주상복합으로 조성한다는 계획이다.

관련 법제가 완화된 점도 서울아파트가 사업을 변경한 이유 중 하나다. 앞서 서울아파트가 건축법 재건축에 어려움을 겪었던 이유는 사업 진행에 필요한 동의율이 명시돼 있지 않아 단 한 명만 반대해도 추진이 불가능했기 때문이다.

국토교통부는 2016년 건축법 재건축이 원활히 추진되도록 주민 동의 규정을 손질했다. 이에 따르면 건축물 설비나 지붕·벽 등의 노후화나 손상으로 기능 유지가 곤란한 경우는 공유자(대지·건축물) 80% 이상 동의로 재건축이 가능하도록 변경됐다. 도시정비법 재건축과 달리 조합 설립 등 사업 절차를 생략할 수 있어 사업 기간도 간소화된다.

하지만 기존 재건축업계에서는 건축법 재건축이 생소하다는 반응이다. 조건에 맞는 단지가 희소한데다가 지금까지 시도 자체가 없었기 때문이다.

한 재건축 조합 관계자는 “도시정비법 재건축이란 안정된 궤도를 탈선해 사업을 추진하는 것은 무리수를 두는 것”이라면서도 “상업 용지에 들어선 소규모 단지에서 사업성을 끌어올릴 수 있는 대안이 될 수 있을 것”이라고 평가했다.

또한 초과이익환수제 적용을 받지 않으면서 도시정비법 재건축과 ‘형평성’ 시비가 불거지고 있다. 정부는 집값 과열의 진원지를 재건축으로 판단하고 초과이익환수제 부활과 안전진단 강화 등 집값 안정화를 위한 각종 규제 카드를 꺼내들었지만 교묘히 법망을 피할 수 있는 사각지대라는 지적이 나온다.

하지만 건축법 재건축 추진이 예상외로 그리 간단하지 않아 사업 방식을 전향하는데 신중한 판단이 요구된다. 추진 기반이 잘 닦여진 도시정비법 재건축에 비해 아직 성공 사례가 없어 불확실성이 크고 수많은 시행착오를 겪을 것이란 우려가 나오고 있어서다.

국토부 관계자는 “300가구 미만 단지여야 하고 ‘주택 공급 규칙’에 따라 상업·준주거 지역의 주거복합건물만 소유주에게 새집을 배정할 수 있는 등 조건이 까다롭다”며 “또 주민 동의를 얻어 지자체로부터 도시정비구역 해제 절차를 밟아야하는 과정을 감수해야 한다”고 말했다.