얼어붙은 재건축… 물 만난 ‘재개발’

[이뉴스투데이 유준상 기자] 정부의 핀셋 규제와 억대 부담금으로 강남 재건축이 얼어붙고 있다. 이에 반해 재개발 시장은 재건축 악재로 인한 반사효과와 분양권 전매 제한 해제로 호황기를 누리고 있다.

11일 한국감정원에 따르면 최근 한 달간 아파트 매매가격을 분석한 결과 서울 강남권이 평균 0.05% 오른데 비해 비강남권은 평균 0.25% 상승했다. 오름폭이 5배에 달한다.

뉴타운‧재개발 지역이 비강남권 가격 상승을 견인한 것으로 나타났다. 서대문구는 0.62%로 서울 최고 상승률을 기록했다. 성북구(0.52%)와 중구(0.51%)도 0.5%대의 높은 상승세를 보였다. 마포구(0.43%)와 동대문구(0.40%)ㆍ강북구(0.38%)ㆍ동작구(0.38%)ㆍ은평구(0.36%)ㆍ중랑구(0.33%)ㆍ용산구(0.31%)도 꾸준한 오름폭을 보였다.

특히 ‘준강남’으로 불리는 동작구는 아파트값 상승세가 거침없다. 감정원에 따르면 동작구 아파트값은 지난해 9월 25일 이후 35주 연속 상승세다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트값 상승률이 7주째 하락세를 보이고 있는 것과는 대조적이다.

이 같은 현상에 대해 부동산 업계는 뉴타운‧재개발 시장 수요가 증가하고 있기 때문으로 보고 있다. 노후화한 구도심 저층 주택 단지에 뉴타운‧재개발사업으로 신규 브랜드 아파트가 들어서면서 분양권에 수억원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래되고 있기까지 하다.

부동산 전문가들은 크게 두 가지 이유를 꼽는다.

먼저 정부의 지속되는 핀셋 규제와 재건축초과이익 환수 부담금으로 충격을 받은 강남 재건축 수요가 상대적으로 저렴하고 규제도 적은 재개발 지역으로 유입되는 ‘풍선 효과’가 일어나고 있다.

장재현 리얼투데이 리서치 차장은 “최근 부담금 폭탄을 맞은 강남 재건축 수요가 재개발로 몰리고 있다”면서 “강남권에 비해 가격이 저렴하고 기존 생활 인프라 기반도 적절하게 갖추고 있기 때문으로 보인다”고 분석했다. 

재개발 지역에 ‘분양권 전매 제한’이 풀리는 점도 흡인 요인이다.

2016년 11‧3 부동산 대책으로 재건축 활황세인 강남‧서초‧송파‧강동구 등 강남4구는 소유권이전등기까지 분양권 전매가 제한됐다. 상대적으로 재개발 강세인 나머지 자치구는 1년 6개간만 불허됐다. 불허 기간이 이달 해제되면서 거래가 활성화하고 있는 것이다.

이달 분양권 전매 제한이 해제되는 대표적인 재개발 단지는 △경희궁롯데캐슬(무악2구역) △신촌그랑자이(대흥2구역) △래미안아트리치(석관2구역) △목동파크자이(신정도시개발사업) △연희파크푸르지오(연희1구역) △e편한세상 서울대입구(봉천12-2구역) 등이다.

노후화한 주택이 즐비한 자리에 신규 브랜드 아파트가 들어서는 뉴타운‧재개발시장이 분양권 전매가 가능해지면서 재건축처럼 프리미엄(웃돈)이 붙는 현상도 나타나고 있다. 일각에서는 재개발 지역의 웃돈이나 가격 상승률이 강남 재건축을 능가한다는 평가를 내놓기도 한다.

‘신촌그랑자이’는 분양 당시 7억원대에 공급됐으나 최근 웃돈이 붙어 입주권은 12억원 선에서 거래되고 있다. 시세차익이 약 5억원에 달한다. ‘아현역 푸르지오’ 전용 84㎡ 역시 분양 당시 7억원대에서 현재 11억원대로 4억 가까이 뛰었다.

흑석뉴타운8구역을 재개발한 '롯데캐슬 에듀포레' 전용 84㎡ 입주권은 5월 11억6000만원에 거래됐다. 분양가 대비 웃돈이 4억원 붙었다.  

서대문 북아현뉴타운1-3구역을 재개발한 ‘e편한세상 신촌’ (전용면적 기준) 59㎡와 84㎡는 2015년 일반분양 당시 각각 5억원대, 7억원대이었다. 하지만 현재 10억원대, 84㎡는 13억원대로 두 배 가까이 올랐다.

청약시장도 열기가 후끈하다. 마포구 염리3구역을 재개발한 ‘마포프레스티지자이’는 최근 평균 49.98 대 1의 1순위 청약경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률은 292.33대 1에 달했다.

하지만 부동산 전문가들은 일시적으로 재개발 분양으로 수요가 몰리면서 역효과가 나타날 수 있다고 분석한다. 이에 재개발 분양권 매도‧매수 시 급하게 결정하기보다 시세 흐름을 보고 신중한 결정을 해야 한다고 조언한다.

노우창 한국주택문화연구원 기획실장은 “전매제한이 풀리면 불법전매 계약 신고 건수가 급증하고 수억원의 웃돈이 붙어 양도세 부담이 가중된다”면서 “매도자와 매수자가 지향하는 가격 격차가 벌어지면 되레 거래 건수가 줄어드는 현상이 나타날 수도 있다”고 내다봤다.