재건축 초과이익부담금 산출, 출항부터 ‘암초’

[이뉴스투데이 유준상 기자] 정부의 부동산 핵심 규제인 재건축초과이익환수제도가 실제 적용을 앞두고 차질을 빚고 있다. 서울 서초구청과 최초 부담금 부과 대상지인 반포현대아파트가 각각 제시한 산출 예상액이 좀처럼 거리가 좁혀지지 않고 있어서다.

최근 서초구청은 반포현대 재건축 정비사업조합(이하 조합)이 제출한 초과이익환수 부담금 예정액이 지나치게 낮다며 돌려보내고 5월 10일까지 보완 제출을 요청했다고 밝혔다.

지난 4일 서초구 관계자는 “조합이 추산한 준공 후 주택예상가액 추산치가 구청의 추산치와 상당한 차이를 보여 계산 근거 자료 등을 요청했다”며 “조합에서 보완 자료를 내는 대로 부담금 규모를 산정해 발표할 예정이다”고 설명했다.

구청이 재건축초과이익 부담금 예정액을 산출하기 위해서는 사업 시작 시점 주택가액과 준공 후 주택예상가액간 차익 계산이 필요한데 이를 위해 재건축 조합이 제출한 '부담금 추산치'를 반영해야 한다. 반포현대 재건축 조합이 지난 2일 자체 산정해 제출한 부담금 추산치는 가구당 850만원 선으로 구청은 너무 낮게 책정됐다고 판단한 것이다. 

반면 조합은 자체 산정한 부담금이 적정 수준으로 구청의 요구를 받아들이지 못하겠다는 입장이다. 4일 반포현대 재건축 조합 관계자는 “재건축 사업시행계획 대로라면 기존 80가구를 108가구로 재건축하는 것이라 일반분양분은 12가구에 불과하다”며 “수익을 고려하면 부담금은 결코 적지 않은 수준이다”고 말했다.

이처럼 부담금 부과 격차가 발생한 이유는 조합이 사업 당사자인 조합원들의 이익이 반영됐기 때문이기도 하지만 결정적으로 ‘준공 후 주택예상가액’이라는 아직 도래하지 않은 미래의 불확실성을 미리 결정해야 하는 제도의 치명적인 불완전성에서 비롯됐다는 비판이 커지고 있다.

반포현대에서 첫 단추가 잘못 꿰지면서 재건축 초과이익환수 부과가 줄줄이 예고된 강남권 재건축 단지들의 부담금 산정 또한 차질을 빚을 것으로 전망된다. 올 하반기 부담금 통보가 예고된 단지는 강남구 대치쌍용2차, 서초구 반포주공1단지 3주구, 송파구 문정동 136 단독주택 등이다.

국토교통부는 정확성과 공신력을 위해 한국감정원에 지자체의 재건축 부담금 산정 지원 업무를 요청한 상태다. 국토부 관계자는 “제도 부활 후 처음 시행되는 것이라 예정액 산정에 어려움을 겪고 있는 지자체를 돕기 위해 감정원에 협조를 요청한 것으로 제도가 정착할 때까지 당분간 지속할 예정”이라고 말했다.

하지만 감정원이 재건축 부담금 산정 지원 업무를 관여하는 사실은 조합의 반발을 확산시키고 있는 형국이다. 한국감정원이 ‘국토부 산하 공기업’인 점을 고려하면 현 정부가 견지한 재건축 규제일변도 정책 방향이 반영된 산정 결과가 도출되면서 부담금이 훨씬 더 높아질 여지가 크기 때문이다.

실제로 국토부는 지난 1월 강남4구 재건축 조합원 1인당 평균 부담액이 4억4000만원이 될 것이라 추정해 발표한 바 있다. 시장의 기존 예상치를 훨씬 웃도는 액수라 실제 이 금액이 적힌 통지서가 날아들면 상당한 반발이 있을 것으로 업계는 전망했다.

재건축 초과이익환수제도는 시행 전부터 제도적 허점을 지적하는 목소리가 많았다. 수억 원의 시세차익을 얻고 관리처분 시점에 아파트를 팔아 ‘빠진’ 사람들은 부담금을 내지 않을뿐더러 투기 목적이 아닌 순수하게 주거지로 수십 년을 살아온 장기 거주자들이 주요 부담금 대상이 되는 등 형평성 문제가 논란이 됐었다.

최근 재건축 부담금에 대한 위헌 소송이 각하되기는 했지만 소송 주체인 조합들은 법적 투쟁을 이어가겠다고 벼르고 있다. 이들은 이달 안으로 결정되는 반포현대의 분담금액에 시선이 쏠려있는 상황이다.

한 재건축 전문가는 “제도적 모순성과 부담금 산출 방법에 대한 합리적인 개선 의지와 노력이 수반되지 않은 채 시험대에 오른 반포현대에 상당한 액수의 분담금이 통보될 경우 부담금 대상지들의 반발은 더욱 거세질 것으로 보인다”고 전망했다.