재건축 초과이익 산정…'국토부 vs 강남' 2라운드 돌입

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 재건축초과이익 환수에 대한 위헌소송이 진행되고 있는 가운데, 국토교통부와 강남권 조합이 부담금 계산을 놓고 제2라운드에 돌입했다.

17일 강남구청과 정비업계에 따르면 강남지역 재건축조합(서초구 반포현대, 강남구 대치쌍용2차, 송파구 문정동 136번지)이 최근 관할구청으로부터 재건축부담금 산정 자료 제출을 요구받으면서 자체 계산과 대응책 마련에 분주해졌다.

국토부가 앞서 전국 주요 재건축 단지 20곳을 대상으로 자체 시뮬레이션해 발표한 강남4구 재건축 분담금은 평균 4억4000만원에 달한다. 하지만 주민들이 진행한 자체 계산 결과는 1억원에 못미치는 것으로 나타났다. 

이들 조합 가운에 반포현대 아파트만 서초구청에 자료를 제출한 상황이다. 또 아직 시공사를 선정하지 않은 단지들은 시공사 선정 계약을 완료한 뒤 자료를 제출할 예정인데 무려 3억원에 달하는 금액의 차이를 둘러싼 논란이 불가피해졌다.

가장 먼저 자료를 제출한 반포현대 주민들의 재건축부담금 자체 계산결과는 1000만원에 불과하다. 다소 소규모인 반포현대는 대림건설을 시공사로 선정, 108가구 규모의 재건축을 계획하고 있다. 대치 우성1차도 감정평가업자 선정 공고를 내고 공식적인 계산 작업을 시작했다.

오는 6월 시공사 선정 총회를 앞둔 대치쌍용2차도 같은 사정이다. 안형태 조합장은 "여러 감정평가사를 통해 계산한 분담금은 5000만원~1억원으로 나왔다"며 "정부가 어떻게 3억원이 넘는 예상치를 발표했는지부터 따질 필요가 있다"고 말했다.

조합 자체 계산 결과가 1억원에 못미치자 주민들 사이에서는 "이 정도면 괜지 않을까" 하는 반응과 함께 "당초 정부가 도입한 초과이익환수제가 투기를 잡기는커녕 세금 늘리기 목적이 아니냐"는 비판의 목소리가 이어지고 있다. 

강남구 한 지역주민은 "정부가 실거주자로부터 몇 천만원을 더 거둬들여 투기를 잡겠다는 생각이면 포기하는 것이 좋다"며 "이번 계산 결과에서 재건축부담금이 이중과세 위헌이라는 점이 더욱 명확해졌다"고 말했다. 

현행 재건축 부담금 산정 방식은 조합원 1인당 평균초과이익이 3000만원 이하일 경우 부담금을 면제받고, 초과이익이 높아질수록 구간별 부과금 계산이 달라진다. 그럼에도 5년에서 10년 이상의 장기거주자에 대한 정책적 고려는 없다.

전흥갑 한강그린 대표경매사는 "양도세, 종합부동산세까지 거둬지면 초과이익환수는 삼중과세 위헌 논란에서 자유롭기 어려울 것"이라며 "장기 보유자에 대한 고려가 없는 획일적 정책은 주거권 침해의 우려까지 있다"고 말했다. 

이에 재건축 분담금에 위헌 소송은 공익 소송으로 전개되고 있다. 신반포21차, 대치쌍용1·2차, 압구정지구 특별계획구역5 재건축조합설립추진위, 잠실주공5단지, 천호3주택을 비롯한 전국적으로 11곳의 재건축조합이 헌법소원에 참가했다.

김종규 법무법인 인본 대표변호사는 "자체 계산액 등 개별적 사정이 서로 다른 조합들이 속속 공익소송에 참여하는 이유는 초과이익환수라는 법규 자체만으로 항시 침해되고 있는 기본권을 지키기 위한 것"이라며 "정치권력에 휘둘릴 수 있는 헌법재판소의 '각하' 시도를 사전에 차단한다는 전략도 포함돼 있다"고 말했다.