2017년 4분기 서울 프라임 오피스 공실률 ‘8.38%’

[이뉴스투데이 유준상 기자] 글로벌 부동산종합서비스회사 체스터톤스코리아가 서울 지역 프라임 오피스 및 투자시장 보고서를 발표했다.

이에 따르면 2017년 4분기 서울 주요 업무지구 내 프라임 오피스(연면적 5만 제곱미터 이상)의 평균 공실률은 8.38%로 전분기 대비 0.12%p 상승, 전년 동기 대비 0.25%p 하락했다.

먼저 권역별 공실률을 살펴보면 중심권역(CBD, 9.58%->7.48%)과 강남권역(GBD, 6.96%->6.05%)의 공실률은 하락했지만 여의도권역(YBD, 8.25%->11.61%)의 공실률이 3.36%p 상승되며 서울시의 공실률이 8.26%에서 8.38%로 전분기 대비 0.12%p 소폭 상승시켰다.

이는 여의도권역에서 임차 중이던 LG전자 및 LG CNC가 마곡 LG사이언스파크로 대거 이전하면서 여의도권역 공실률 상승에 영향을 끼친 것으로 보인다. 이에 반해 중심권역의 경우 파인에비뉴 A동에 신한카드와 포스트타워에 국민건강보험공단이, 강남권역의 경우 2017년 2분기에 공급된 마제스타스티에 미샤, 올림푸스, 녹십자 등이 입주하면서 공실률의 감소를 보여줬다.

2017년 4분기 서울 오피스 부동산의 월 임대료는 3.3㎡당 9만9886원으로 전분기 대비 0.06%p 상승, 전년 동기 대비 2.48%p 상승했다. 중심권역(CBD) 월 임대료는 3.3㎡당 105,191원, 강남권역(GBD) 월 임대료는 3.3㎡당 9만6585원으로 두 권역 모두 전분기 대비 0.08%p 상승, 여의도권역(YBD)의 경우 월 임대료는 3.3㎡당 8만7215원으로 변동이 없다.  

서울 오피스 부동산의 평당 매매거래가격은 2062만7320원/3.3㎡ 으로 전분기 대비 0.97%p 상승했고, 전년 동기 대비 2.19%p 상승했다. 중심권역(CBD)은 2188만4683원/3.3㎡, 강남권역(GBD) 2136만5927원/3.3㎡, 여의도권역(YBD) 1863만1351원/3.3㎡이다.

실제 상업용 부동산의 수익가치를 나타내는 서울 오피스 부동산의 2017년 4분기 자본환원율(Cap.rate, 수치 낮을수록 부동산매력 증가)는 4.75%로 전분기 대비 0.03%p 하락했다.
2017년 4분기말 기준금리가 1.25%에서 1.5%로 상승했으나, 오피스 거래시장에는 기준금리 인상이 반영되지 않아, 자본환원율은 다소 하락했다. 향후 금리 인상이 대출이자 부담으로 이어짐에 따라 거래가격은 낮아지고 자본환원율은 상승할 것으로 전망된다.

박성식 체스터톤스 코리아 이사는 “2017년 4분기의 경우 풍부한 유동성에 따라 오피스 거래는 기존의 자본환원율 하락 추세를 반영해 거래되었고, 다만 기준금리 상승이 2018년에는 시장에 반영될 것으로 판단된다”며 “오는 2018년 3월까지 LG생활건강, LG유플러스 등 LG R&D 부분이 LG사이언스파크로 입주로 마칠 계획으로 이후 주요권역 내 공실률 상승은 불가피한 부분으로 예상된다”고 말했다.

보다 더 자세한 4분기 서울 오피스 및 투자시장 리포트는 체스터톤스코리아 홈페이지에서 다운받아 볼 수 있다.

한편 체스터톤스 코리아는 1805년 영국 런던에서 시작해 200여 년이 넘는 오랜 역사와 전통을 가진 세계적인 부동산 컨설팅 회사인 체스터톤스 글로벌 리미티드와 한국 DTZ-PAC가 전략적 제휴를 맺어 설립됐다. 현재 투자자문, 가치평가, 컨설팅, 매입매각, 임대차 자산관리 및 운영서비스 등 종합 부동산 서비스를 제공하고 있다.