재건축초과이익 환수제에 대한 헌법소원을 진행하고 있는 잠실주공5단지 전경.

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 국토교통부가 초과이익환수 부담금 예상액을 공개하며 강남 재건축에 으름장을 놨으나, 이 같은 대책이 투기를 잡는 것이 아닌 주거권을 위협한다는 비판이 나오고 있다.

23일 재건축업계에 따르면 국토부가 투기 지역으로 간주하는 강남지역 30평대 실거주율은 60% 이상인 것으로 드러나, 초과이익환수가 시행되면 집을 팔고 나와야 하는 주민수가 만만치 않을 것이라는 분석이다.

국토부가 지난 21일 발표한 서울 강남4구 재건축 단지 조합원 부담금 예상치는 조합원 1인당 최고 8억4000만원. 

정부는 이날 재건축 조합원 지위(입주권) 양도 금지 및 재당첨 제한 조치를 내린 데 이어 재건축 연한 및 안전진단 강화 카드까지 꺼낼 수 있다"고 밝혔다.

또 시세 상승이 지속되면 부담금 수준은 더욱 높아질 수 있다는 으름장을 놨으나 "초과이익환수제가 투기를 잡는 것이 아니라 실수요자의 주거권을 침해한다"는 목소리가 크다. 이번 정부 발표는 강남구 주민들이 자체적으로 추산한 결과와 최소 4배 이상 차이가 난다. 

재건축 초과이익환수제는 재건축사업을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해 정부가 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

지금까지 강남권 아파트의 경우 초과이익환수제가 적용되면 조합원 1인당 1~2억원에 달하는 분담금을 내야 하는것으로 추산됐다. ㄴ

현행 부담금 산정 방식은 조합원 1인당 평균초과이익이 3000만원 이하일 경우 부담금을 면제받고, 초과이익이 높아질수록 구간별 부과금 계산이 달라진다.

이 때문에 장기보유해온 실거주자가 불합리한 손해를 입게 되는 동시에 미실현 이익에 대한 사전 과세이기 때문에 위헌이라는 지적을 받아왔다.

부동산업계 한 관계자는 "투기를 잡는 것이 목표라면 최소한 5년에서 10년 이상 주택보유자를 적용 대상에서 제외하는 것이 맞다"며 "주민을 잠재적 투기세력으로 간주하는 발상에 따른 참극"이라고 토로했다. 

이에 따라 잠실주공5단지 재건축조합이 가장 먼저 헌법소원에 돌입했다. 지난해 12월 이 지역 재건축조합은 수임할 변호사를 모집 완료하고, 활동을 개시했다. 

특히 건설사의 초과이익환수액 보전이 사실상 '세금 대납'으로 간주하며 법률 검토에 들어가면서 한 입으로 두 말한다는 비판도 제기된다. 

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 "지금까지 초과이익환수를 조세로 인정해오지 않던 정부가 입장을 바꿨다"며 "양도세, 종합부동산세까지 거둬지면 삼중과세 위헌 논란에서 자유롭기 어려울 것"이라고 지적했다.  

최 교수는 "투기를 막는 측면에서 부동산 정책은 바람직하지만, 국민의 재산권에 이어 주거권까지 침해하는 것은 헌법이 보장하는 행복추구권 위반에 해당된다"고 덧붙였다. 

이에 강남구 주민들은 국토부가 재건축 부담금 예상액을 무차별적으로 공개한 것이 투기를 잡기보다는 주민들의 삶을 위협하는 '공포정치'라는 반응을 보이고 있다. 

국토부는 앞서 지난해 8.2 부동산 대책 발표와 함께  주택토지실 주거정비과를 통해 서울 강남권 재건축조합을 대상으로 10년 이상 주택 보유자에 대한 실태 조사를 벌였다. ([단독]국토부, 비밀리에 강남 주택보유 실태 조사 왜?" 2017.9.11 본지 보도)

강남구의 대치쌍용2차 조합이 국토부에 제출한 조사 결과도 10년 이상 거주자 비율은 50~60% 가량이었다. 이밖에 보유목적 거주자 비율 역시 40%에 달했다.

따라서 '실수요자 보호'와 단기투기수요 억제라는 '두 마리 토끼'를 잡기 위해서는 이익금액이 아닌 소유기간에 따른 부담금 차별화가 대안이라는 것이 주민들의 요구 사항이다. 

예를 들면 이익 금액의 크기에 따라 부과하는 현행의 징벌적 요율(10% 20% 30%, 40%, 50%)을 소유기간에 따라 대폭 낮춰야 한다는 것이다. 

국토부의 실태조사가 있자 "정부가 소유기간 별로 부담금을 차별화시키지 않겠느냐"는 기대가 일기도 했지만, 국토부 주거정비과는 "부동산개발정책과 소관으로 조사·검토한 바가 없다"고 일축했다. 

강남구 한 지역주민은 "집한채를 보유하고도 소득이 없는 거주자의 경우는 영락없이 쫓겨날 형편"이라며 "주민들을 투기꾼으로 모는 정부 정책에는 아무런 변화가 없다"고 지적했다.  

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "독일의 경우 10년 보유시 양도세까지 면제하고 있다"며 "가장 바람직한 대안은 재건축부담금을 폐지하는 것"이라며 "보유 기간에 따라 부담금 차별화해 실소유자를 보호할 필요가 있다"고 강조했다.

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