서울시 방이동 올림픽선수기자촌 아파트 전경

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 올해 부동산 규제 정책이 줄줄이 쏟아질 예정이지만 강남 재건축 열기는 식지 않을 것으로 보인다.

3일 부동산업계에 따르면 재건축초과이익환수제 등이 이달부터 시행되는 동시에 전국에서 44만채에 이르는 입주 물량이 쏟아질 예정이다. 하지만 전문가들은 이 같은 변화가 강남 재건축 시장에 미치게 될 영향은 적을 것으로 보고 있다.

올해 서울에서 재건축사업이 가능한 아파트 단지는 67곳으로 7만3000여가구다. 강남4구(서초·송파·강남·강동)는 1만7000여가구를 차지한다.

이 가운데 대장주로 꼽히는 곳은 서울 방이동에 위치한 올림픽선수기자촌 아파트다. 1988년 준공한 이 아파트는 내년 6월이면 재건축이 가능해져 재건축 조합이 설립 이전 매수를 원하는 수요가 몰며 지난해 1월까지만해도 9억원이었던 전용 83㎡ 호가가 12억5000만~13억원을 형성하고 있다.

올림픽선수기자촌 아파트와 유사한 단지는 대치동으로 1~14 단지가 모두 재건축 연한을 채우는 데다, 지구단위계획도 올해 상반기 발표될 예정이다. 현재 2종 일반주거지역인 목동 1~3단지의 종상향 여부도 관심사다.

또 최근 위례신도시 아파트의 최고가격을 넘어선 송파구 문정동 올림픽훼미리타운도 30년이 가까워졌다. 입주자 대표회의 중심으로 재건축추진준비위원회가 구성된 이 아파트는 총56개동 4494가구, 최고 15층으로 문정동에서 단지 규모가 가장 크다.

정부는 재건축초과이익환수제와 다주택자 양도세 중과로 주택 가격이 잡겠다는 포석이지만, 부동산업계에서는 서울시내 신규 입주 대기 물량이 턱없이 부족하다는 반응이 나오고 있다.

2018년 경기도에 예정된 입주물량은 약 16만 가구로 전국 입주물량의 3분의 1 이상이 몰린 반면 서울시 신규 물량은 3만4000가구에 지나지 않아 공급 부족으로 인한 전세대란도 우려되고 있다.

반면 수도권은 사정이 다르다. 용인시 공인중개업소 한 관계자는 "서울은 강남권 중심으로 수요가 몰리는 가운데 공급이 받쳐주지 않아 전세란이 우려되는 반면 경기 남부 지역은 전세입자를 찾지 못해 전세가격이 떨어지면서 집주인이 전세금을 빼주지 못하는 역전세난도 우려된다"고 말했다.

정부가 2년에 한 번 발표하는 '2015 인구주택 총조사'를 보면 서울시의 전체 가구 수 대비 주택 비율은 96%로 전국 최하위 수준이다. 때문에 '강남 집값을 잡겠다는 규제'보다는 '공급을 늘리는 정책'이 필요하다는 것이 전문가들의 중론이다.

이석주 서울시의원은 "박원순 시장이 설정한 '35층 제한' 가이드라인으로 용적율 규제와 맞물려 강남권 주택 공급을 원천적으로 막고 있다"며 "강남구는 2014년 세곡동 보금자리지구 2206세대가 나온 이후 이렇다할 공급이 없는 상황"이라고 말했다.

이춘원 광운대 부동산학과 교수는 "금리 인상에 대출 규제까지 겹치면서 지방의 아파트 가격 하락이 예상된다"며 "공공임대주택 100만호가 더해지면 일부 지역에서는 미분양 사태 발생이 불을 보듯 뻔하다"고 진단했다.

한편 국토교통부 실거래가 시스템에 의하면 강남구 집값은 지난 한해 평당 3606만원에서 4055만원으로, 449만원이 뛰었으며 서초구는 3307만원에서 3691만원으로 384만원 상승했다. 또 한해동안 집값이 가장 많이 오른 지역은 송파구로 3.3㎡당 매매가격은 2943만원으로 연초 2483만원에 비해 460만원 올랐다.

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