정부, '분양가상한제 부활'로 집값 잡을 수 있을까

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 국토교통부가 분양가상한제를 부활시키면서 강남권 재건축 사업이 직격탄을 맞았다.

6일 관련 업계에 따르면 국토부가 8.2대책 후속조치로 발표한 분양가상한제가 적용될 경우 주택보급률이 가뜩이나 96%로 전국 최하위인 서울시 내 공급이 움츠러들면서 결국에는 전월세값 폭등으로 이어질 가능성이 크다는 분석이 지배적이다.

주택보급률은 주택 공급 수준을 측정하는 지표로 1인 가구까지 포함된 확정치로 지난 2015년 통계청의 인구주택총조사에 의하면 서울의 주택보급률은 100가구당 96호로 전국 최하위를 기록했다. 

반포 인근 공인중개업소 한 관계자는 "주택보급률이 저조한 서울지역에서 공급을 늘리기 위한 유일한 방편이 재건축·재개발 사업이다"며 "분양가상한제 시행으로 얻게 되는 효과는 일시적인 가격하락밖에 없다"고 말했다. 

국토부 주거정책심의위원회의가 결정한 이번 후속 조치의 내용은 주택가격 상승이 물가상승률의 2배를 웃도는 경우 분양가가 '택지비+건축비' 이하로 제한한다는 내용이다. 

30여 년 만에 재건축을 맞이한 강남권의 최근 3개월 주택가격 상승률은 3.65%로 같은 기간 물가상승률 0.7%의 2배를 넘어서고 있다. 

분양가상한제는 최고가격(price ceiling)을 법으로 규정하는 가격 규제다. 상한 가격이 시장가격보다 높은 경우에는 문제가 되지 않는다.

하지만 상한가격이 시장가격보다 낮게 설정되면, ▲주택의 만성적 공급 부족 ▲주택의 질적 수준 저하 ▲시장의 가격 메커니즘 왜곡으로 투기 수요를 일으킨다. 분양가상한제는 양날의 칼이라는 것이 전문가들의 중론이다.

이춘원 광운대 법과대학 교수는 "양도소득세 등 기존의 세제를 조정하면 투기수요는 충분히 잡을 수 있는데도 정부가 인위적인 회피수단을 쓰는 측면이 크다"며 "초과이익환수와 분양가 규제, 보유세 인상은 세계적 흐름에도 역행한다"고 지적했다. 

분양가 강제 조정으로 인한 부작용은 현재도 진행형이다. 3.3㎡당 4600만원하던 신반포 센트럴자이아파트는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사 결과 4250만원으로 책정됐다.

인근 반포동의 레미안 퍼스티지가 3.3㎡당 5500만원인 점을 고려하면 강제 조정으로 인해 시세 차이가 4억 이상 벌어진 것이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 "분양가가 강제적으로 조정되니 기존의 아파트와 시세차익이 크게 벌어질 수밖에 없으며 일시적인 가격 하락을 틈타 투기자금이 수익을 찾아 나서면서 과다한 청약경쟁이 벌어진다"고 설명했다. 

분양가상한제와 유사한 조치로 국토부는 대구 수성구와 경기 성남 분당구를 투기과열지구로 추가 지정하기도 했다. 

분당과 수성에는 6일부터 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 40%, 재개발 등 조합원 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위 양도 제한 등 무려 20개에 가까운 규제가 동시다발적으로 적용된다.

오정근 건국대 금융IT학과 특임교수는 "LTV를 40%로 낮춘 상황에서 집을 살려면 60%는 자기 돈이 있어야 하는데 사회초년생들에게 무슨 돈이 있느냐"며 "임대를 살아야 하는데 분양가상한제로 공급이 줄어들면서 이들이 결국 전세대란을 짊어지게 됐다"고 말했다.