도시계획심의 오른 '잠실주공5단지', 초과이익환수 향방은?

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 잠실주공5단지가 16일 서울시 도시계획위원회 본회의에 마침내 상정되면서 초과이익환수를 피할 수 있을지에 관심이 집중되고 있다. 

30일 서울시에 따르면 지난 3월부터 수개월 연기돼 왔던 잠실주공 5단지에 대한 재건축 심의가 제15차 도시계획위원회에 상정된다. 

매월 첫째, 셋째 주 수요일 비공개로 진행되는 도계위에서는 당일 처리되지 안건은 다음 회의에서 다뤄진다. 서울시 공공주택과는 지난 17일 잠실주공5단지 심의안을 제14차 도계위가 열리기에 앞서 제출한 바 있다.   

특히 이날 개최되는 도계위는 재건축초과이익환수에 대한 주민들의 반발을 고려해 8월 5째 주 수요일에 추가로 마련된 것이어서 잠실주공5단지가 초과이익환수를 피할 수 있을지 여부에 대한 각계의 관심이 뜨겁다.

재건축초과이익환수제는 재건축사업을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해 정부가 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

강남권 아파트의 경우 통상 1억원에 달하는 이 부담금을 피하기 위해 재건축 단지들은 속도전을 펼쳐왔으나, 잠실주공5단지 만은 유독 대선 등을 이유로 일정이 미뤄져 왔다.

서울시 관계자는 "지난 회의 당시 14건의 안건 중 6건만 논의되면서 잠실주공 5단지 건은 다음으로 밀린 것"이라며 "정비계획안은 제출한 순서대로 처리되기 때문에 심의가 언제 이뤄질지 여부는 조합측의 일정 운용에 달려 있다"고 설명했다.

서울시는 이처럼 자의적으로 일정을 미룬 것이 아니라는 입장이지만, 주민들과 부동산업계에서는 "박원순 시장이 임대주택 포함을 비롯한 최고 층수 35층 이하 원칙을 오랫동안 고수하면서 불필요한 시간이 낭비된 측면이 크다"는 반응이다.

부동산업계 한 관계자는 "서울시가 요구한 임대주택 300가구 포함 방안까지 조합측이 수용하는 등 우여곡절 끝에 롯데월드타워와 인접한 지역은 준주거지역으로 종상향됐지만, 도계위 위원들이 개인 일정과 대선을 이유로 또 3개월이나 처리를 지연시켰다"고 토로했다.

이번 도계위 안이 통과되면 잠실롯데타워 인근 4개동의 경우 광역중심 기능을 인정받아 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향해 최고 50층 주상복합으로, 이들을 제외한 나머지는 한강변 관리 기본계획 등에 따라 35층 이하로 짓게 된다.

잠실주공5단지는 15층의 3950가구로 구성되며 한강변 재건축단지의 대장주로 통한다. 특히 용적률이 138%로 서울시내 오래된 중층 아파트 단지 중 가장 낮은 편으로 사업성이 다른 곳보다 매우 높은 것으로 알려졌다.

이 때문에 지난 6월에는 전용 76㎡가 최고 14억9500만원에까지 거래된 바 있으나 8.2 부동산 대책 이후 기존 시세에 비해 2억원 가까이 하락한 매물이 나올 정도로 직격탄을 맞은 상태다.

잠실 인근 공인중개업소 한 관계자는 "장기 투자를 원한다면 초과이익환수에 연연하지 말고 미래가치를 생각해 매수를 한다면 큰 차익이 기대된다"며 "초과이익환수가 주택을 장기보유해온 실소유자에게는 손실이 될 것이지만 투기 목적 거래에는 지장이 없을 전망"이라고 설명했다. 

반면 이 지역에서 실거주했던 장기보유자들은 노심초사다. 한 지역 주민은 "30여 년 전 강남개발 당시에도 집값의 25%를 기부채납으로 납부해야 했다"며 "노후주택을 다시 지으려니 또다시 기부채납에 초과이익 환수를 요구하고 있다"고 말했다. 

이춘원 광운대 정책법학과 교수는 이와 관련, "택지개발사업, 산업단지, 관광단지 등의 개발사업에서 개발이익의 25%를 환수하는 개발부담금과 초과이익환수의 차이를 찾아볼 수 없다"며 "재건축 사업은 소유자의 합의로 낡은 주택을 헐고 새로운 주택을 건축하는 주거환경개선 사업으로 보는 것이 옳다"고 지적했다.

한편 이날 심의 통과되더라도 지연된 잠실주공5단지는 사실상 초과이익환수 폭탄을 피할 수 없게 됐다는 우려가 지배적이다.

부동산업계 관계자는 "아파트 재건축은 크게 ▲정비구역 지정 ▲조합설립인가 ▲사업시행인가 ▲관리처분계획인가 등의 절차를 거치는데 사업시행인가가 나더라도 관리처분계획 신청까지 통상 7개월 이상이 걸리기 때문에 초과이익환수를 피하기 위한 물리적 시간이 부족해 보인다"고 말했다.