뜨거워지는 강남 재건축, "초과이익환수 피해 줄줄이…"

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 총사업비 7조원 규모의 반포주공 1단지 1·2·4주구(住區)를 시작으로 강남권 재건축 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 

건국 이래 최대 재건축 사업으로 알려진 이번 프로젝트를 따내기 위해 대형 건설사들이 총력을 기울이는 한편, 조합을 비롯한 주민들은 초과이익환수를 피하기 위한 절세 노력을 펼치고 있다. 

24일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구를 시작으로 올 하반기 내 시공사를 선정해 사업을 추진하겠다는 강남권 주요 단지가 줄을 잇고 있다. 

초과이익환수는 재건축으로 얻는 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원이 넘을 경우 이를 제외한 초과 금액을 최대 50%까지 정부가 환수하는 제도로, 올해 안에 관리처분 인가를 신청해야만 면제 대상이 될 수 있다. 정부는 앞서 ‘8·2 부동산 대책’을 통해 초과이익환수제를 부활시키기로 했다.

먼저 내달 28일 시공사 선정을 위한 조합원총회를 예정하고 있는 반포주공 1단지는 한강변 조망이 가능하고 지하철 9호선과 4호선을 바로 이용할 수 있다는 최상의 입지 조건을 갖췄다. 

총사업비 7조원에 공사비가 2조6000억원을 웃돌 이 프로젝트를 수주하기 위해 GS건설은 입찰이 진행되기도 전에 시중은행과 금융 협약을 맺기도 했다.

반포주공 1단지는 강남 개발 당시 1973년 지상 최고 6층, 2120가구(전용면적 84~196㎡) 규모로 건설된 저층 아파트단지였으나, 오는 2021년 지하 4층~지상 최고 35층 5388가구(전용 59~212㎡)로 탈바꿈할 예정이다. 

반포주공1단지 조합측은 오는 4일까지 각 건설사로부터 사업제안서를 접수한다는 계획으로 지난달 열린 현장 설명회엔 삼성물산을 제외한 국내 상위 10대 건설사가 참여하는 진풍경이 벌어지기도 했다.

조합측은 앞서 내년부터 부활하게 되는 초과이익환수제로 가구별로 억대에 달하는 차익을 세금으로 물게 되는 상황을 피하기 위해 인허가 절차를 서둘러 지난 6월 서울시 심의를 통과할 수 있었다. 

업계간 경쟁은 2파전으로 굳어지는 모양새다. GS건설은 KB국민은행과 8조7000억원 규모의 금융협약을 맺은 점을 무기로 내세우고 있으며, 현대건설은 프리미엄 브랜드 '디에이치'를 앞세워 수주를 성공시키겠다는 전략이다.

부동산업계 한 관계자는 "현재 강남권의 주거지역은 이미 포화상태로 공급을 늘리기 위한 유일한 방법이 바로 재건축”이라며 “건설사들은 수익성은 물론 자사 브랜드 가치를 높일 절호의 기회로 인식하고 있다"고 말했다.

사업시행인가를 받은 강남권의 다른 단지들도 8·2 대책에 재건축 초과이익환수제가 포함되면서 너나할 것 없이 올해 안으로 시공사를 선정하겠다는 각오다. 

하반기 시공사를 선정할 것으로 예상되는 강남권 주요 단지는 반포주공1단지 1·2·4주구를 비롯해 ▲반포주공1단지 3주구 ▲한신4지구 ▲신반포15차 ▲방배13구역 ▲서초 신동아 ▲잠실 미성크로바 등으로 10여단지에 이른다.

한편 민간에서 이처럼 절세와 수익 창출을 위한 치열한 노력이 펼쳐지는 반면, 공무원들을 위한 재건축은 수월하게 진행되는 분위기다. 

서울시는 지난 23일 도시·건축공동위원회를 열어 현재 690가구로 구성된 공무원아파트를 용적률 260% 이하, 25층 이하, 개포 9단지를 용적률 260% 이하, 25층 이하, 총 1691가구의 임대아파트로 재건축키로 했다. 이번 심의 결과에 따라 도로 확폭 및 연결녹지 1개소 신설, 공공보행 통로도 설치된다. 

1983년 건립된 이 공무원아파트는 국민연금관리공단이 사업부지와 건물 전체를 소유하고 있어 임대료를 납부해야 거주할 수 있지만, 지역주민들은 무주택 공무원들에게 제공되는 특혜로 인식하고 있다.

일원1동 한 지역 주민은 "민간인들은 집 한 채 마련하기 어려운데 공무원 주택 공급은 일사천리로 진행되는 느낌이다"며 "서울시에서 가장 비싼 땅에 무주택 공무원을 위한 특별 공간이 들어서는 것은 이해할 수 없는 일"이라고 말했다.