층수 제한 논란 '은마 재건축'…서울시·조합 힘겨루기 팽팽

[이뉴스투데이 신동호 기자] 서울시와 은마아파트 재개발 조합 간 아파트 층수 제한을 둘러싼 날선 공방전이 이어지고 있다.

13일 서울시에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 일대는 '2030 서울플랜'에 따른 도시계획 상 35층 이상의 주거건물을 짓지 못하는 구역이다. 그러나 인근 지역인 잠실 5단지의 50층 이상 재개발 가능성이 열리면서 은마아파트 재개발 조합은 '어디는 되고 어디는 안되나', '형평성에 어긋나는 것' 이라고 주장하며 물러서지 않겠다는 입장을 보이고 있는 분위기다.

'2030 서울플랜'의 골자는 서울시 전체의 높이 기준을 정할때, 선택과 집중을 통해 개발하겠다는 것이다. 내용을 살펴보면 서울의 스카이라인은 상당히 왜곡돼 있다. 즉 서울 '시가지 경관의 상'이 부재 됐다는 것.

문제는 아파트의 고층화다. 행정동별 도심, 부도심보다 상계·목동·잠실과 같은 아파트 중심 주거지역의 높이가 더 높아 도시경관이 왜곡되고 있다는 것이다. 또한 이 때문에 지속적이고 일관된 도시차원의 경관체계수립이 어렵다는 것이 서울시의 입장이다.

예를 들어 남산 고도지구처럼 유동인구가 적고 산지가 있는 곳은 건축물 층수제한을 낮추고, 도심과 부도심 이나 도시기본계획에서 정한 지역으로 교통·업무 중심지는 예외적으로 50층 이상의 건물을 지을 수 있다. 이를 통해 여의도·용산·잠실 등 지구는 업무·주거·상업용도의 복합주거 건물을 100층까지 지을 수 있다.

양쪽에 해당하지 않는 일반 거주지역은 15~35층 정도로 높이를 제한해 서울시 전체적으로 25층 평균을 맞춰 스카이라인을 다양하게 하는 것이 시의 기본 목표다. 특히 서울시 전체에서 35층을 초과해 50층 이상으로 건물을 지을 수 있는 지역은 15% 정도로 제한된다. 은마아파트가 속한 주거 지구는 3종 주거지역으로 35층 이상으로 건물을 올릴 수 없다.

반면 은마아파트 재개발 조합 측 입장은 서울시와는 다르다.

서울시가 말하는 대로 건물높이를 일률적으로 35층에 맞추는 것이 아니라 탄력적으로 건물높이를 조절해 49층 이하 건물과 10층짜리 건물을 함께 짓겠다는 것이다. 이를 통해 평균높이를 35층으로 조절한다는 계획이다.

조합의 기본 입장은 '서울시와 주민을 상대로 하는 은마아파트 층수제한에 대한 지속적 공론화'다. 안전상의 이유과 같은 명백한 근거 없이, '스카이 라인 경관을 해치지 말아야 한다'와 같은 이유 만으로는 층수제한을 납득하기 어렵다는 것이다.

또한 조합이 35층 이상을 고집하는 이유는 세대 수와는 관련이 없는 것으로 보인다. 이미 용적률과 건폐율이 정해져 있어 주어진 세대 수는 늘어날 수 없기 때문이다. 다만 한 단지에 같은 세대 수가 들어가더라도 고층건물의 유무에 따라 아파트 가격은 달라질 수 있다.

서울시의 건폐율 제한도 조합측에서 불만을 표하는 측면이다. 국토교통부가 건폐율을 300%로 지정하기 전까지 서울시는 건폐율 250%를 주장했다. 건폐율은 토지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는 지를 정하는 기준으로 건폐율이 높을수록 넓은 토지에 건물을 지을 수 있다. 건폐율을 줄이면 당연히 건물의 높이가 올라가야 하는데 서울시의 높이 제한은 건폐율을 줄이고자 하는 방향과도 상반된다는 것이다.

은마아파트 단지 내 J공인중개소 관계자는 "서울시에서 말하는 여의도, 용산, 잠실의 상업지역, 준주거지역의 기준 자체가 모호하다"며 "만약 잠실 5단지가 50층 이상으로 허가가 난다면 은마아파트와 형평성이 어긋나는 것 아니냐"고 지적했다.

이에 대해 서울시 관계자는 "3종 일반주거지인 은마아파트의 경우 300% 건폐율을 맞추면 평균 3층의 높이가 나온다"며 "건폐율을 20%로 맞춰야 평균층수 15층이 나오는데 이는 조합이 주장하는 35층에 한참 미치지 못하는 것"이라고 반박했다.

이어 그는  "다른곳은 다 서울시 규정을 다 잘 지키고 있는데 은마아파트 쪽에서만 억지를 부리는 실정"이라며 "서울시 기본 입장 상 은마아파트 재건축이 50층 이상으로 승인되기는 어려울 것"이라고 잘라 말했다.